Wanneer is een verbouwd onroerend goed een nieuw gebouw voor de btw?
Het grote voordeel van een 'oud' gebouw dat ouder dan vijf jaar is, is dat werkzaamheden aan het huis kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief (6 %), in plaats van het normale tarief van 21 % (vanaf 2016 moet het gebouw ouder dan tien jaar zijn om van de 6 % te kunnen genieten).
Het grote voordeel van een 'nieuw' gebouw is dan weer dat het kan worden verkocht met btw. De btw betaald bij de bouw of eerdere aankoop kan dan worden afgetrokken. Ook de koper kan als hij belastingplichtige is en het gebouw voor zijn activiteit gebruikt, de btw aftrekken.
Een gebouw is nieuw als...
Zoals gezegd is het niet zo moeilijk om te bepalen of het 'nieuw' is als het pas werd gebouwd. De regel om dat te doen staat immers uitdrukkelijk in de wet: een gebouw is nieuw tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw.
Een verbouwd gebouw is nieuw als ....
Het is evenwel een andere zaak als het gaat om een bestaand pand dat verbouwd wordt. Een verbouwing kan immers zo ingrijpend zijn, dat het resultaat eerder een nieuw gebouw is dan een gewijzigd oud gebouw. De vraag rijst dan natuurlijk vanaf wanneer een verbouwing zo fundamenteel is, dat er een nieuw gebouw ontstaat.
De kwestie wordt nog gecompliceerder, omdat de vraag of een gebouw oud/nieuw is, soms anders wordt beantwoordt naargelang het gaat (i) om de toepassing van het verlaagd tarief of. niet (ii) dan wel om de verkoop van het gebouw met btw of niet. Er worden immers andere criteria gebruikt, bij het beantwoorden van de vraag.
Uitgangspunt is dat een bestaand gebouw grondig omgevormd mag worden en toch zijn status van 'oud' gebouw behoudt. De verbouwingswerken moeten dan wel steunen op de aanwezige wezenlijke structuurelementen van het gebouw, bv. de bestaande (buiten)muren.
Onder omvorming vallen zowel het verbouwen als het uitbreiden van een gebouw. Uitbreiden kan bv. door. bestaande ruimtes te vergroten of door nieuwe ruimtes toe te voegen. Het is dus niet omdat een gebouw wordt vergroot, dat het nieuw wordt. Het hele gebouw blijft 'oud' (1) zolang de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken en (2) de nieuwe toegevoegde elementen niet los van het oude gedeelte kunnen functioneren. Als er teveel wordt toegevoegd, ontstaat er wel een nieuw gebouw. Dat is eigenlijk ook wel logisch.
Ook hier geldt dat een gebouw nieuw is als de wezenlijke elementen van het gebouw (fundamenten, steunmuren) worden aangetast. Als het gebouw naar aanleiding van deze ingrijpende werken een verhoogd kadastraal inkomen heeft, kan het als 'nieuw' met btw worden verkocht. Deze hypothese sluit aan bij de criteria die gebruikt worden om te oordelen of de werken aan 6 % of 21 % onderworpen zijn.
Een gebouw kan echter ook in een andere hypothese als nieuw verkocht worden met btw. Dit tweede criterium wordt NIET toegepast om te oordelen of de werken aan 6 % of 21 % onderworpen zijn. Dit criterium wordt gebruikt, als het moeilijk is om te oordelen of de wijzigingen voldoende zijn om van een 'nieuw' gebouw te spreken. De fiscus gaat dan eenvoudigweg kijken naar de prijs van de werken.
Als de kostprijs (exclusief btw) van werken, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw na de voltooiing van de werken (de waarde van de grond niet meegerekend), wordt het gebouw als "nieuw" beschouwd.
Een gebouw kan dus oud en nieuw tegelijk zijn
Op basis van deze criteria kan een gebouw dus 'oud' zijn, zodat de verbouwingen aan 6 % kunnen gebeuren, omdat de wijzigingen niet zo ingrijpend waren (bv. de fundamenten en de steunmuren zijn blijven staan), maar tegelijk toch als 'nieuw' verkocht worden met btw omdat de prijs van de verbouwingswerken meer bedroeg dan 60 % van de verkoopwaarde van het gebouw.