Verhuur van magazijnen en btw

Onroerende verhuur is in België in principe van btw vrijgesteld. Dat wil zeggen dat de verhuurder van onroerende goederen op deze dienst geen btw moet aanrekenen. Dit heeft wel als nadeel dat de verhuurder de btw die hij heeft betaald, bv. bij verwerven of herstellen/onderhouden van het gebouw, niet kan aftrekken. Een belangrijke uitzondering is de verhuur van bergruimte voor het opslaan van goederen. Die verhuur is wel aan btw onderworpen.

Wie onroerende goederen verhuurt,moet daar geen btw op aanrekenen = vrijstelling. Dat heeft voor- en nadelen. Voordeel is dat de verhuur goedkoper is. De prijs wordt voor de huurder niet verhoogd met de btw. Als er wel btw moet worden aangerekend,. dan is dat vooral voor particulieren die het goed louter privé gebruiken kostprijsverhogend. Voor de verhuurder is er evenwel ook een nadeel: hij heeft zelf geen recht op aftrek van voorbelasting. Hij kan dus de btw die hij zelf betaald heeft, bv. bij het verwerven of verbouwen van het goed, niet recupereren. Daarom is het voor belastingplichtigen eigenlijk voordeliger toch btw aan te rekenen. Als de huurder zelf ook belastingplichtige is, maakt het niets uit: die zou de btw op de (ver)huur immers toch kunnen aftrekken.

VoorbeeldDe NV A verhuurt een onroerend goed aan bvba B voor 5.000 euro per maand. Er wordt geen btw aangerekend. Vlak voor het ingaan van de verhuur heeft A evenwel werken moeten laten uitvoeren om het pand gebruiksklaar te maken: deze werken kosten 10.000 euro + 2.100 btw. Deze betaalde btw (2.100 euro) mag A niet aftrekken.

Uitzondering op de regel: terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen aan btw onderworpen

Op elke regel bestaan er uitzonderingen. Dus ook op de vrijstelling van de onroerende verhuur. Eén van de belangrijkste is de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen. Deze dienst is wel aan btw onderworpen.

Uitzondering: strikt toepassen

Aangezien de niet vrijgestelde verhuur een uitzondering is, moet die strikt worden toegepast. Dat heeft de administratie ook altijd gedaan. Enkel de verhuur van gebouwen die alleen als opslagruimte worden gebruikt, kan aan btw worden onderworpen.

Met andere woorden als het pand naast als opslagruimte ook nog voor andere activiteiten wordt gebruikt, is de uitzondering niet van toepassing. In dat geval geldt voor het volledige gebouw de vrijstelling en wordt voor het gehele gebouw de aftrek van btw uitgesloten.

VoorbeeldA verhuurt een magazijn met een winkelpand erbij. Het gebouw wordt niet enkel voor de opslag van goederen gebruikt. De verhuur van het hele pand (magazijn + winkel) valt onder de vrijstelling voor onroerende verhuur.

maar toch met een klein beetje soepelheid: de 10 %-drempel

Toch dwong de praktijk de fiscus een beetje tot pragmatisme. In de meeste gebouwen die als magazijn worden gebruikt is er immers toch een (kleine) ruimte nodig waar geen goederen worden opgeslagen, met name een kantoorruimte vanwaar de voorraadadministratie wordt beheerd.

De aanwezigheid van een klein kantoor sluit de toepassing van de uitzondering (aanrekenen en aftrekken van btw) volgens de fiscus niet uit. De administratie knoopt daar wel twee voorwaarden aan vast:

het kantoor is bedoeld voor personen die belast zijn met het beheer van de opgeslagen goederen;

de oppervlakte van het kantoor bedraagt niet meer dan 10 % van de oppervlakte van het ganse gebouw.

Bij het controleren van deze administratieve soepelheid, is de fiscus dan weer wel strikt. Een kantoor dat 11 % van de oppervlakte beslaat, kan niet op de soepelheid rekenen = valt dus niet onder de uitzondering van verhuur van opslagruimtes, maar onder de algemene regel voor de onroerende verhuur (=. vrijstelling en dus geen aftrek).

Nieuwe invulling van de 10 %-drempel: oppervlakte versus volume?

De rulingcommissie heeft in een recente ruling de 10 %-drempel echter anders toegepast.

Een belastingplichtige wilde een gebouw zetten en dat als magazijn gaan verhuren. De oppervlakte van de kantoren (van waaruit het voorraadbeheer zou worden gedaan) overschreed echter de 10 %. Anderzijds was de opslagruime wel hoog, veel hoger ook dan de kantoren. Daardoor zou het volume van de kantoorruimtes wel kleiner zijn dan 10 % van het totale volume van de ruimtes.

De rulingcommissie volgde deze redenering en stond toe dat de uitzondering (btw op de verhuur van de opslagruimtes) toch kon worden toegepast. Het is inderdaad niet onlogisch om bij magazijnen en opslagcapaciteit eerder te kijken naar volume dan oppervlakte.

Wat betekent deze ruling voor u? Wel, 'rulings' zijn in de eerste plaats enkel van toepassing op de aanvrager. Anderzijds kan een standpunt van de rulingcommissie wel als overtuigend argument worden gebruikt in andere gevallen. De kans bestaat dus dat de fiscus en de rulingcommissie het volumecriterium in de toekomst vaker zullen aanvaarden.