Aanhorigheid bij woning of apart onroerend goed?

In de registratie- en successierechten komen we wel eens het begrip ‘aanhorigheid’ tegen. Het gaat dan over een constructie die een bijzaak vormt bij een hoofdgebouw. Maar wanneer houdt een constructie op een bijzaak te zijn en wordt ze afzonderlijk belastbaar?

De term ‘aanhorigheid’ klinkt verouderd. We komen het begrip dan ook tegen in de oudste belastingwetten van ons land… de wetten op de registratie- en successierechten. In het regime van de registratierechten komt het begrip bijvoorbeeld ter sprake bij de aankoop van een woning met verlaagde registratierechten (het zogenaamde ‘klein beschrijf’). Het verlaagd tarief is daar niet alleen op de woning zelf van toepassing, maar ook op de aanhorigheden.

Voor de Vlaamse fiscus (Vlabel) is er op het vlak van de registratierechten maar sprake van een aanhorigheid, als:

de aanhorigheid een bijzaak is van de woning, en niet omgekeerd;

de aanhorigheid kadert in de woonfunctie (bv. garage, tuin, ...) en ze niet in een economische activiteit is opgenomen; en

de aanhorigheid voldoet aan bepaalde vereisten qua ligging:

indien het om gronden gaat, moeten de gronden grenzen aan het perceel waarop de woning gelegen is; en

indien het om een garage gaat, moet de garage in de onmiddellijke nabijheid van de woning gelegen zijn.

In de Vlaamse successierechten (‘erfbelasting’) komt het begrip terug de vrijstelling voor de langstlevende partner. De langstlevende partner moet immers geen erfbelasting betalen op het deel van de gezinswoning dat hij verkrijgt van de eerst overleden partner en die vrijstelling heeft betrekking op de gezinswoning ‘met aanhorigheden’. En het is precies over zo’n situatie dat het Hof van beroep van Gent zich begin 2021 moest uitspreken.

Bosgebied

De heer X en mevrouw Y zijn gehuwd. Ze hebben een huwelijkscontract dat voorziet in een scheiding van goederen, maar tijdens hun huwelijk brengt Y een stuk grond, dat ze van haar moeder had gekregen, in de gemeenschap in. Het gaat om zowat 80 are. Y maakt na die schenking een testament op waarin ze bepaalt hoe die grond onder haar 3 kinderen moet worden verdeeld. Maar bij de inbreng van de grond in de gemeenschap wordt ook een keuzebeding ingevoerd waardoor de langstlevende partner kan kiezen om onroerende goederen naar zich toe te trekken bij het overlijden van de andere partner. Mevrouw overlijdt en mijnheer X beslist om zijn keuzebeding uit te oefenen wat de volle eigendom van de gezinswoning betreft en het vruchtgebruik van de gronden.

Bij de vestiging van de aanslag ontstaat er echter discussie over die gronden. Volgens X vormen de twee oorspronkelijke percelen – het lot waarop de gezinswoning staat en het lot dat verdeeld werd onder de kinderen – één geheel, dat als de woning met aanhorigheden moet worden beschouwd. De vrijstelling van successierechten geldt dus voor het geheel.

Bemiddeling

Er wordt eerst een bemiddelaar aangesteld. Die stelt vast dat naast het lot van de gezinswoning er een bos ligt en tuinen. Van de 80 are wil de bemiddelaar nog 17 are als aanhorigheid kwalificeren, maar de gewestelijke directeur verwerpt dat voorstel.

De gewestelijke directeur kijkt naar de juridische verdeling bij testament, waarbij de 3 gronden in de aangifte van nalatenschap elk apart werden geschat op 245.000 euro. De loten grenzen aan een andere straat en ze hebben een aanzienlijke oppervlakte, met een ruime straatbreedte.
Voor de gewestelijke directeur is dat geen normale aanhorigheid.

Wat zegt de wet?

De betwisting wordt voorgelegd aan het Hof van beroep in Gent, dat begint met de wettelijke bepalingen door te nemen. De begrippen ‘woning’ en ‘aanhorigheid’ komen eigenlijk voort uit de registratierechten, waar we lezen: als woning wordt aangemerkt het huis of het geheel of gedeelte van een verdieping van een gebouw, dat dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of één persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen. In een koninklijk besluit van 11 januari 1940 (!) wordt dat verder verduidelijkt : als aanhorigheid voor de toepassing van de artikelen 53, 2° en 57 van het Wetboek der registratierechten wordt beschouwd, elk gebouw of ongebouwd onroerend goed dat volgens zijn aard, zijn ligging, zijn oppervlakte en zijn waarde een ‘normale bijhorigheid’ vormt, al naar het geval, hetzij van het huis of de verdieping of het gedeelte van verdieping verkregen onder het stelsel van artikel 53, 2°, hetzij van de woning op te richten op de onder het stelsel van artikel 57 aangekochte grond.

Een feitenkwestie

Het hof haalt er Google Earth en Google Street View bij om de concrete toestand te beoordelen. Het hof ziet via Google Earth dat op alle loten in kwestie bomen staan, die samen als bos beschouwd kunnen worden. Via Google Street View kan het Hof ook zien wat de bemiddelingsambtenaar schreef, namelijk dat een deel van het bos afgesloten is met een draadafsluiting. Voorbij die afsluiting is het bos toegankelijk vanaf de openbare weg. Het komt er dus op neer dat het geheel van de woning-met-tuin zich bevindt binnen een ruimte die vooraan aan de straat begint en achteraan (tussen bomen) met een afsluiting is afgebakend. Dat gedeelte sluit onmiddellijk aan bij de woning en die grond wordt door de bewoners als tuin gebruikt..

Het Hof meent echter dat het bos voorbij die afsluiting niet als een ‘normale bijhorigheid’ bij de woning te beschouwen is. Het Hof volgt dus de oplossing van de bemiddelingsambtenaar en beschouwt enkel de zowat 17 are als een normale bijhorigheid of aanhorigheid.

De voornaamste reden dat het Hof die grond als een aanhorigheid beschouwt, is dat dit deel van de grond sinds jaar en dag samen een gebruikseenheid vormt met de woning. Dat een deel ervan, net als het niet-omheinde gedeelte met bomen is beplant, is in de concrete omstandigheden niet relevant..

Het Hof meent verder dat de oppervlakte (17,08 are) in het geheel bekeken niet onredelijk groot is. Het erkent dat de verkoopwaarde van de grond aanzienlijk is, maar dat heeft te maken met het feit dat het woongebied betreft. Op zich doet dat geen afbreuk aan het gegeven dat de betrokken oppervlakte als tuin werd gebruikt.

Conclusie?

Zoals gezegd gaat het telkens om een feitenkwestie. Uit dit interessante arrest van het Hof van beroep van Gent leiden we af dat de waarde van de aanhorigheid, het feit dat het om afgescheiden kadastrale percelen gaat of wat er op de loten staat, relevant doch niet bepalend zijn. We leiden er ook uit af dat het veel belangrijker is dat de aanhorigheid een feitelijk geheel vormt met de gezinswoning. Een afsluiting kan dan een heel goede indicator zijn.